Аренда помещения под кафе: сколько отдавать от выручки

Договор на помещение кажется удачей, пока не посчитаешь: плата за метры идёт каждый месяц, даже если в зале пусто. У одних кафе аренда спокойно уходит из выручки, у других — тянет за собой всё остальное и не оставляет прибыли.

Проверка простая: аренда не должна превышать 15–20% от выручки точки. Если доля выше, денег не хватит ни на персонал, ни на продукт сразу, и точка работает в минус. Ниже — формула, допустимая ставка для каждой площади и то, что менять, если цифры не сходятся.

Формула, которая показывает допустимую плату

Ориентир для общепита — ставка аренды не больше 15–20% от месячного оборота. Для кафе полного цикла отраслевые расчёты кладут в аренду 12–18% выручки.

Отсюда обратный счёт. Мастерская, которую удобно держать в голове: допустимая ставка аренды в месяц = ожидаемая выручка × доля аренды.

Если точка уверенно делает 2 000 000 ₽ в месяц, а на аренду вы готовы отдать 15%, потолок ставки — 300 000 ₽ в месяц. При тех же оборотах и гостевой цене аренда 400 000 ₽ уже выбивается из нормы: она съедает 20% и почти не оставляет места для остального.

Дальше — проверка «снизу», от затрат. В упрощённой финмодели кофейни на лицензионных напитках аренда держится в пределах 10–15% выручки, фонд оплаты труда — 25–30%, food cost — 20–25%, а чистая рентабельность закладывается 15–25%. Если аренда перевалила за 20%, на эти строки уже не хватает.

Сколько чеков нужно, чтобы выйти в ноль

Прежде чем спорить о ставке, посчитайте точку безубыточности — сколько продаж в день закрывают постоянные расходы. Формула: точка безубыточности в чеках = постоянные расходы за месяц ÷ (средняя цена чека − переменные расходы на один чек).

Пример из расчётов для кофейни: постоянные расходы 244 000 ₽ в месяц, маржинальный доход 230 ₽ с чека. Значит, в день нужно около 36 чеков — только чтобы выйти в ноль, не заработав ни рубля. Аренда здесь — самая крупная строка постоянных расходов, и каждая лишняя тысяча ставки поднимает эту планку.

Поэтому порядок такой: сначала прикиньте чеки в день, потом берите выручку, и только потом решайте, какую ставку потянет точка.

Что меняется от метража

Чем меньше площадь, тем меньше постоянные платежи — аренда, коммуналка, обслуживание. Разница в допустимой ставке видна по форматам:

Площадь	Ориентир по формату	Как ведёт себя аренда
5 м², островок	точка в галерее, без зала	самый маленький постоянный платёж — меньше всего съедает выручку
40–80 м²	кофейня с посадкой	выше выручка, но и выше ставка и коммуналка
100–200 м²	кафе полного цикла	большой зал и кухня: аренда растёт быстрее оборота

Площадь считают не «на глаз». Зал занимает 50–60% метража, на одно посадочное место закладывают 1,6–2,5 м². На островок в торговом центре часто хватает 4–6 м², кофейне навынос — 20–40 м². Когда берут метров с запасом, каждый месяц переплачивают за пустующие квадраты.

Что проверить в помещении до подписания

Предприниматель осматривает пустой зал будущего кафе у витринного окна и записывает в блокнот метраж и видимость витрины

Ставка — не единственное, что решает судьбу аренды. Смотрите на объект целиком:

Оборот этого места, а не соседнего. Уточните у собственника и у действующих арендаторов средний поток; чужие цифры вам не помогут. Спросите, за какой период цифра и похож ли поток в будни и в выходные — так вы поймёте, относится ли она к вашему заведению, а не к другому формату.
Коммуналка и эксплуатация. Спросите, что входит в ставку, а что приходит отдельными счетами, и приплюсуйте к ней.
Условия роста. Фиксированная ставка на год против индексации каждый квартал — это два разных бюджета.
Витрина и вход. Проходное место с видимой витриной даёт продажи; помещение в глубине галереи оставляет вас с теми же расходами и меньшим потоком.
Достаточность метража. Проверьте, влезает ли кухня, склад и зал: теснота бьёт по скорости работы, лишние метры — по деньгам.

Срочный договор под давлением продавца — повод затормозить: разумная ставка не появляется от фразы «решайте сегодня».

Как формат точки отвечает на вопрос про метры

Форматы с производством на точке и без него не сравнить одной цифрой: одни берут зал и кухню, другие работают на потоке галереи. Для кондитерской, которая работает без кухни на точке, вопрос аренды решается иначе. Основам не нужен цех и производственное оборудование: они приезжают замороженными, а сотрудник допекает их на месте. Мы в Куки Луки убрали кухню с площадки — поэтому формат запускается даже на островке 5 м² в галерее торгового центра, где нет зала и посадочных мест.

Это меняет арифметику аренды, но цифры выручки по форматам — ориентир под конкретные условия, а не норма для любого города. Островок 5 м², кафе 50 м² и большое кафе 120 м² дают разную выручку, и каждую цифру нужно пересчитать под свой поток. Приложите формулу к своему помещению: сколько чеков в день делает поток именно у этой витрины, какой средний чек, какую ставку он тянет. Разница между форматами одна: островок берёт метража в разы меньше кафе, поэтому постоянный платёж за площадь остаётся маленьким, и та же выручка оставляет больше после аренды.

Если вам ближе кафе с посадкой, посмотрите, как открыть кафе по шагам. А чем франшиза кондитерской на готовых основах отличается по вложениям и запуску, разбираем отдельно.

Что сделать на этой неделе

Бренд-менеджер и будущий партнёр обсуждают планировку компактного островка за ноутбуком и распечатанным планом помещения

Соберите числа для формулы, даже если своей точки ещё нет. Ожидаемую выручку возьмите не с потолка: посчитайте чеки в день и средний чек по похожему заведению у себя в городе — кофейне или кондитерской, которая стоит на похожем потоке. Эти же цифры попросите у собственника помещения: у него есть данные по метражу и выручке соседей. Постоянные расходы — аренда, коммуналка, зарплаты — выпишите отдельно.

Дальше умножаете ожидаемую выручку на 15–20% и сравниваете с реальной ставкой понравившегося помещения.

Уложились в 15–20% — помещение выдерживает ваш продукт. Можно подписывать.
Вышло больше 20% — ищите ставку ниже или метраж меньше. Либо проверьте, потянет ли это место более высокий оборот, чем вы заложили.
Считать неудобно без цифр под свой город — мы присылаем презентацию форматов и финмодель с расчётом: с ним видно, какой метраж и ставка держат прибыль в вашем случае.

Оставьте заявку — разберём вашу локацию вместе: поток, соседей и условия аренды, а решение останется за вами.

Забронируйте город за собой

Оставьте заявку — пришлём презентацию и финмодель с расчётами под ваш город.

Оставить заявку

Аренда помещения под кафе: как понять, что метры не съедят прибыль